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부동산 경매절차 개요

부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다. 두 절차 사이에는 큰 차이가 없기 때문에 강제경매를 중심으로 설명하도록 하겠습니다.

강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류(경매신청)한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가
금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다.
예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는
경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여
그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.

임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다.
채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진
채권자가 담보권을 행사(경매신청)하여 담보의 목적물을 매각한 다음
그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데,
이것이 임의경매입니다.

경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류(경매신청)하여, ② 현금화한 다음, ③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.

다음부터 설명하는 내용은 2002. 7. 1.부터 시행된 민사집행법에 따른 것입니다. 2002. 6. 30. 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 개정 전의 민사집행법(구 민사소송법)이 적용되기 때문에 경매절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있습니다.
 
step.01 경매신청 및 경매개시 결정
채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시 결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기부에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.
 
 
 경매의 신청
    경매신청도 강제경매신청과 임의경매신청으로 나눌수 있으며 해당 경매신청서를 작성한 다음 경매대상 부동산의 소재지를
    관할하는 법원에 제출하여야 합니다.

 경매개시 결정
    법원은 신청서와 첨부서류를 검토하여 강제집행의 요건, 집행개시의 요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의
    소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 합니다.
    신청인이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 신청이 각하될 수 있습니다.
    임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건(저당권의 존재 등)에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고
    인정되면 임의경매 개시결정을 합니다.

 경매개시결정 기입등기의 촉탁
    법원은 경매개시결정을 하면 즉시 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 촉탁합니다. 등기관은 법원의 촉탁에 따라 경매개시
    결정의 기입등기를 합니다.

 경매개시결정문의 송달
    법원은 채무자에게 경매개시결정 정본을 송달합니다. 임의경매의 경우에는 경매개시결정을 소유자에게만 송달하면 족하지만,
    실무상으로는 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.

step.02 배당요구의 종기 결정 및 공고
매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴때 부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.
 
 
 배당요구를 하지 아니한 경우의 불이익
    배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있습니다.
    배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 없습니다.
    첫 경매개시결정 등기 전에 가압류등기를 마친 채권자의 경우에는 배당요구를 하지 않아도 등기부에 등재된 가압류금액에 따라
    배당을 받을 수 있으나 이미 본안소송에서 가압류금액 이상의 승소판결을 받았다면 위 기간 내에 집행력 있는 정본에 의하여
    배당요구를 할 필요가 있으며 그렇지 않으면 가압류금액을 넘는 부분에 대하여는 전혀 배당에 참가할 수 없게 됩니다.

 배당요구의 종기까지 반드시 배당요구를 하여야 할 채권자
     가. 집행력 있는 정본을 가진 채권자
     나. 민법, 상법 기타 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자(주택임대차보호법에 의한 소액임차인, 확정일자부임차인,
         근로기준법에 의한 임금채권자, 상법에 의한 고용관계로 인한 채권이 있는 자 등)
     다. 첫 경매개시결정등기 후에 가압류한 채권자
     라. 국세 등 조세채권 이외에 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자

 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자
    첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자,
     배당요구의 종기까지 한 경매신청에 의하여 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인
step.03 매각의 준비
법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.
 
 
 매각물건명세서의 작성, 비치
법원은 ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등을 기재한 매각물건명세서를 작성합니다. 매각물건명세서는 누구든지 볼 수 있도록 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치합니다. 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 매각물건명세서와 함께 비치됩니다. 3-4회의 매각기일과 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에는 매 회의 매각기일의 1주일 전까지 매각물건명세서를 작성, 비치합니다


 공과를 주관하는 공무소(시군구청, 세무서)에 대한 최고
법원은 조세 기타 공과를 주관하는 공무소에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고합니다. 이는 우선채권인 조세채권의 유무, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남을 가망(잉여의 가망이라 함)이 있는지 여부를 확인함과 동시에, 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위한 것입니다.


 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고합니다. 이 역시 우선채권의 유무, 잉여의 가망이 있는지 여부를 확인하고, 배당요구의 기회를 주는 의미가 있습니다.
step.04 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
매각방법으로는, ① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과 ② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 주로 매각기일방법을 선택하고 매각기일등을 공고하고 이해관계인에게 통지(발송송달)를 합니다.
 
 
 매각기일 및 매각결정기일의 지정
법원은 잉여의 가망이 없다는 등의 경매절차를 취소할 사유가 없는 경우에는, 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 지정합니다. 최초의 매각기일은 공고일부터 14일 이상의 간격을 두고 지정됩니다. 매각결정기일은 대개 매각기일부터 7일 뒤로 지정됩니다. 매각기일 및 매각결정기일의 지정은 원칙적으로 입찰을 실시할 때마다 하여야 하나, 3-4회 정도의 기일을 일괄하여 지정할 수도 있습니다.
step.05 매각의 실시
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
 
 
 매수신청
기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.
step.06 매각 결정절차
법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다
 
 
 매각허부에 대한 즉시항고
이해관계인은 매각허가 또는 매각불허가의 결정에 의하여 손해를 볼 경우에는 즉시항고를 할 수 있습니다.

즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가 여부의 결정을 선고한 날부터 1주일 안에 항고장을 원심법원에 제출하여야 합니다.
항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고인은 항고장을 제출한 날부터 10일내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 합니다.
매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 하는 사람은 보증으로 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전 또는 법원이 인정한 유가증권을 공탁하여야 합니다. 보증의 제공이 없으면 원심법원은 항고장을 접수한 날부터 7일 이내에 결정으로 즉시항고를 각하한 다음 경매절차를 계속 진행합니다.

채무자나 소유자의 즉시항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권의 반환을 청구하지 못하고, 이는 배당재단에 편입되어 배당의 대상이 됩니다. 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 법정이자(연 20%의 비율에 의한 이자) 부분에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으므로 그 지연손해금만이 배당할 금액에 포함되고, 나머지는 보증제공자에게 반환됩니다.
step.07 매각대금의 납부
매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다. 매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다. 이경우 그 보증금은 배당재단에 편입됩니다.
 
 
 매각대금 특별지급절차
매수인은 배당표의 실시에 관계되는 채권자들이 승낙하면 매각대금의 한도에서 매각대금의 지급에 대신하여 채무를 인수함으로써 인수한 채무에 상당한 매각대금의 지급의무를 면할 수 있습니다. 또한 배당받을 채권자가 동시에 매수인인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.


 매각대금 지급의 효과
매수인은 매각대금을 모두 낸 때에 경매의 목적인 권리를 확정적으로 취득합니다.


 재매각
재매각은 매수인이 대금지급기한까지 매각대금을 모두 내지 않는 경우에 법원이 직권으로 다시 실시하는 매각을 말합니다.
차순위매수신고인이 있는 경우에는 법원이 매각결정기일을 다시 지정하여 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하고
대금지급기한을 지정하게 되며, 차순위매수신고인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 재매각을 하게 됩니다. 재매각기일에는
종전의 매수인이 최고가매수신고인으로 불렸던 매각기일에 적용되었던 최저매각가격, 그 밖의 매각조건이 그대로 적용됩니다.

따라서 최저매각가격이 낮아지지는 않습니다. 종전의 매수인은 재매각 절차에 참가하여 매수신청을 할 수 없습니다.
다만, 종전 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금, 연 2할의 지연이자와 재매각절차의 비용을 낸 때에는 재매각절차를
취소하게 됩니다.
step.08 소유권 이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령
매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다.

매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 채무자,소유자,부동산점유자등을 대상으로 6개월이내 부동산의 인도명령을 신청할 수 있고 집행관에 의해 강제적인 방법으로도 부동산을 인도받을 수도 있습니다.
 
 
 
step.09 배당절차
매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.
 
 
 채권계산서의 제출
채권자는 배당요구의 종기까지 법원에 그 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권의 계산서를 제출하여야 합니다. 채권자가 계산서를 제출하지 아니한 경우 법원은 배당요구서 기타 기록에 첨부된 증빙서류에 의하여 채권액을 계산합니다. 계산서를 제출하지 아니한 채권자는 배당요구의 종기 이후에는 채권액을 보충할 수 없습니다.


 배당표의 작성과 확정
집행법원은 미리 작성한 배당표 원안을 배당기일에 출석한 이해관계인과 배당요구한 채권자에게 열람시켜 그들의 의견을 듣고, 즉시 조사할 수 있는 서증을 조사한 다음, 배당표 원안에 추가·정정할 것이 있으면 추가·정정하여 배당표를 완성, 확정합니다.
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