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NPL 잘 사는 방법
NPL을 사는 방법은 크게 두가지가 있는데? 론세일 방식과 채무인수 방식입니다.
 
 론세일(Loan-Sale) 방식  채무인수 방식
채권양도 방식이라고도 하는데 실무에서는 론세일 방식으로 불려지고 있습니다.
채권양수도계약을 체결할때 계약금을 지급하고 중도금, 잔금 순으로 지급하면 채권양수인인 NPL채권 매수자 앞으로 근저당권이전등기가 이루어 집니다.(채권자변경)

채권양수인은 근저당권자로서 경매절차에 참여하여 배당을 받거나, 입찰에 참여하여 소유권을 취득할 수 있습니다.
채권양수인이 낙찰받은 경우에는 낙찰대금납부는 상계처리로 지급할 수 있습니다.
이 경우에 당연히 낙찰대금을 납부한 것으로 간주되어 근저당권등기는 말소가 됩니다.
참고로, 저축은행이 부실채권을 매각할시에 이 방식을 많이 채택하였습니다.
NPL채권양수도계약을 체결하고 계약금을 지급하고, 일반적으로 중도금은 입찰보증금을 납부함으로써 지급한 것으로 하며, 잔금은 배당기일 이후에 지급합니다.
론세일 방식보다 채권양수인이 일시 자금부담을 덜수 있어 이 방식을 많이 선호하고 있습니다.
일반적으로 집행비용과 선순위 금액은 채권양수인이 부담을 하고 채권양수인으로 채무자를 변경하는 근저당권변경등기를 합니다.(채무자변경)

채권양수인은 경매절차에서 낙찰받아야 하며, 만일 낙찰받지 못하면 계약은 해지되고 계약금은 통상 반환 받을 수 있습니다.
채권양수인이 낙찰받은 경우에 낙찰대금납부는 NPL채권양도인의 채무인수 승낙서를 받아 법원에 제출하는 방식으로 상계처리할 수 있습니다.

배당기일 이후에 NPL채권매수 잔금을 채권양수인이 지급하는등 정산이 완료된 경우에는 NPL채권양도인으로 부터 해지증서를 받아 근저당권 말소등기 신청할 수 있습니다.
 NPL을 잘 사는 방법?
 
NPL물건은 법원기일내역에 "변경"을 통해 연기된 경우 통상 1~2개월내에 협상과 매각이 이루어 집니다.
이와 같이 대부분 경매절차 진행중에 매각이 이루어지므로
괜찮은 NPL물건이 나타나면 현장조사, 권리분석, 낙찰가격 예상등을 신속히 하고 AMC등 NPL채권을
파는 곳과 협상을 시작하여야 합니다.

이런 협상은 전문가 영역이지만 NPL구조에 대해 확실한 감을 가지고 있으면 도전을 한번 해보시기 바랍니다.

AMC등은 NPL채권 권리행사금액(채권원리금+배당일까지 연체이자)이 아무리 근저당
채권최고액에 육박하더라도 낙찰가가 낮으면 배당받지 못하는 금액이
발생하므로 항상 NPL채권 매각의 문은 열어 두고 있지 않을까요?
이들도 예상 낙찰가격이 궁금 하겠지요?

NPL채권 매수자는
NPL물건을 직접 낙찰 받든지?
배당을 받아 고수익을 추구하든지?

시세보다 비싸게 살 수는 없으니까
이분도 예상 낙찰가격이 궁금 하겠지요?
NPL채권투자자가 이러한 매커니즘을 확실히 꿰 차고 부동산의 미래가치도 알고 예상 낙찰가격을 짚는다면
성공적인 NPL채권 투자를 할 수 있지 않을까요?

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